主题街区为什么被热捧？
首先我们需要了解什么是主题街区？现在它还没有完全明确的定义，但从目前的商业形态上来看，笔者认为是根据目标受众进行细分，带有明确主题定位与设计装修风格，注重互动与体验的商业集群空间。主题街区为什么会受热捧？它是否符合商业发展趋势、代表商业形态的未来？
受热捧主要有几个方面的原因：
从商业发展上来说，随着购物中心传统模式和业态产生的审美疲劳，商业创新需要一种新的形态做出差异化经营，从而在激烈的商业竞争中脱颖而出，做出自己的特色，主题街区在一定程度上改变购物中心快速复制带来的同质化竞争，打造商业项目的核心竞争力；
从行业趋势上来说，电商对实体商业的冲击，不仅仅反映在传统百货和超市业态，作为实体商业代表的购物中心同样不能做到高枕无忧，因此对于一直强调体验为主的购物中心必须不断深挖自身的护城河，将体验式商业做出新的高度，让顾客体验更为极致，主题街区这种业态就是购物中心对体验式商业模式探索的重要路径；
从客群定位上来说，过去购物中心强调大而全，强调全业态和全客层，但随着近些年小而精商业的兴起，专注于对某一部分客群进行精准定位和营销逐渐成为主流，主题街区以主题化的商业经营思路，从定位到设计再到招商运营，都是沿着特定的主题化进行，同类的产品和业态相互融合补充，从而打造出不同专属客群的商业产品，更为被目标受众所接受和认可，从而实现整体的客流共享；
从消费需求上来说，单纯的产品和服务已经不是实体商业能满足顾客的核心价值，它在未来最重要的属性就是空间属性，它满足人们最重要的需求将是社交需求，主题街区就是这种以第三空间概念为定位，强调顾客的社交属性需求，通过各种场景和产品的体验和分享，成为人们生活中重要的社交媒介；
从商业业态上来说，具有互动性、体验性的商业业态目前开始成为商业的主流，让商业消费中拥有更多的参与感，当前多数主题街区内的业态主要是文创、手作、娱乐、餐饮等体验式业态，在这一点上主题街区也是符合商业发展规律探索；
综上，主题街区在一定程度上，代表了商业整体的发展未来，从场景打造到跨界融合，再到精准营销，都符合整个商业的一般发展规律，使商业形态更能满足顾客消费需求的不断升级。
可是，规律归规律，在商业实操中，如何将这些商业原理落地，打造出一个操盘者真正想要达到的商业产品，并非一日之功，还是需要细细打磨和锤炼。
对于所有打造的主题街区来说，无外乎几个目的：
第一，靠主题街区创新性的商业产品和业态组合进行客流吸引，从而为整个商业项目注入活力和动力，同时带动广场冷区的客流；
第二，将主题街区作为长期营销事件和主体，在市场上形成传播热点，为整个商业项目聚焦话题元素，也形成整个项目的调性和核心竞争力；
第三，以故事性、主题性的产品包装和推广，形成具有特色的街区风格，从而实现街区的市场推介和招商，降低这部分街区的招商难度，提高单位坪效。
但是从目前市场表现来看，除了部分主题街区，很多主题街区还是存在了一定的问题，运营过程中并未完全朝着当初的设想往前走。
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别让主题街区毁了你的购物中心
商业竞争愈演愈烈，原本为打破购物中心同质化的产物——主题街区也渐入同质化怪圈。千篇一律的业态和品牌让消费者逐渐出现“消费疲惫”的感受。
各大购物中心的主题街区在风格、装修、品牌布局和业态上存在严重同质化。在这一现象之下，主题街区是否还是购物中心引流利器成为了最大的问题。作为商业地产中的新业态模式，主题商业街在业态组合、主题营销、推广策略领域都应该保持不断创新，推动商业地产的升级转型。
1场景复制，优势渐失。
主题街区逐渐成为各家购物中心的标配，许多主题街区的打造都是基于其他商业项目的案例学习和考察上，难免出现场景相似的错觉。朝阳大悦城“悦界”以绿植水系设计为主，植物覆盖率较高，其中包括原木、绿植、水系、石材等自然元素的大量使用，构建出生态、雅致的美学氛围。同时，中粮万科半岛广场的“有氧公社”主题街区以绿色和原木色为主色调，以仿自然的设计布置了大树、绿草、苔藓和藤蔓等景观，有氧公社同时还引入活水景观并进行雾化，周边加以动植物的布置。
除了上述两大街区之外，天津印象城、华润五彩城等购物中心均引入了绿植元素的自然场景。
除去自然景观街区相似度较高之外，复古风格、工厂主题也是各大购物中心常见的主题街区。许多购物中心的主题街区之间出现类似复制模式，整体风格大同小异，从而使主题街区徒有虚名。中粮集团地产板块北京区域商管中心总经理、祥云项目总经理张黎认为，如果只是利用公共空间打造室内步行街，不足以达到预期效果，也无法对消费者产生吸引力。
所有的商业形态都会有周期性，一成不变就会带来审美疲劳。首都经济贸易大学教授陈立平表示，对于主题街区来说，如果仅靠场景来吸引顾客，不能让顾客持续保持新鲜感。因为很多主题街区完工之后很难改变格局创新，不能透过表象的场景还需要挖掘更深层次的情感，消费者的新鲜感过后，便不再与购物中心构成消费黏性。
2品牌重复，街区主题模糊。
除了场景相似之外，大部分主题街区的品牌也十分类似。十八字金、作物、许小树麻辣烫、重庆小面等品牌也成为主题街区的标配，例如，十八字金在天津南开大悦城的五号工厂、华润五彩城的廊桥市集、合生汇的21区-BLOCK均有门店，但这3个主题街区并非同一主题，使得品牌在进驻主题街区时常常会出现与主题毫无关系的现象。
盲目跟风其他购物中心的表面做法，仅仅引入相同品牌，但并不能真正引入独特的商品，构建独有的、特别的、差别化的定位。大悦城品牌部相关负责人认为，在打造主题街区的同时，需要充分的研究与策划，提升对每一个品牌的理解和研究深度，将每个品牌融合在街区场景之中，而非简单地进行品牌集合。
上述负责人表示，只有全面周全考虑品牌的融合度，才能够打造商品群，为消费者提供与众不同体验的购物空间，否则，主题场景街区最终也会沦为又一个短期流行的方法。
3招商陷困局，业态趋同。
品牌的同质化造就了各大主题街区之间的业态布局相近。当前多数主题街区内的业态由单一转为综合，主要是由文创、娱乐、餐饮等体验式业态组成。据了解，廊桥市集涵盖了港式奶茶、微缩景观、饰品手作、独立设计师品牌等多种业态，新奥天虹购物中心的虹霓街有网红餐厅、甜品店，也有手作店和首饰店。
一位文创公司负责人表示，由于市场上文创类、艺术类、潮流性、网红性品牌品类相对较为稀缺，导致后期招商困难。这些品类品牌更是抢手，所以导致在招商过程中用各种不相关的产品、品牌、品类进行填充，偏离了原来的方向，最终做成了一个融合了各种杂货铺的街区。
对于主题街区业态重复的现状，陈立平分析表示，不同商业项目业态重复、布局相似度较高主要是由于商业项目招商导致，因为招商是招商负责人和品牌供应商双方互相选择的一个过程，都具有主动权。品牌也会看准机会选择同时进驻多个购物中心相应的区域。如果想要让主题街区内的品牌具有独特性，招商方则需要花费更多的财力、精力在全球范围选择和寻找具有吸引力的业态进驻上。
4引流意义弱化。
主题街区的诞生是商业项目为应对消费场景日趋严重同质化的解决方式之一。通过特色元素的注入吸引消费者前来体验，侧面来带动客流和培养特定消费者的忠诚度。成功的室内主题街区都是在足够的商户和客户的基础上，经过精细化的市场定位寻求与其他同类项目的差异化和个性化。陈立平认为，很多主题街区缺少运营思维，虽然很多商业项目在招商前有自己的定位，但在招商时往往更加注重租金收入，从而导致定位与招商矛盾的出现。
陈立平还表示，一旦商业主题街区出现千店一面的现象，项目的运营能力也会随之弱化。商业项目吸引客流更加依靠自己的地理位置、多样化以及交通方便等因素。所以目前中国大多数购物中心吸引客流的主要导向还是由项目自身优势决定，而非主题街区设定。
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结语
近年来，商业地产面临着更强的同业竞争，以及互联网的冲击。无论是出于被动还是主动的原因，主题街区的出现，从某种意义上讲是市场倒逼的结果，但它的出现迭代，却也称得上“锦上添花、雪中送炭”。
作为主题和客群明确的体验式商业空间，主题街区不仅是购物中心“客流发动机”，主题街区之于购物中心更像是一种推广行为，反映购物中心的性格和气质，选准了主题，瞄准了目标客户人群，只能算是完成了第一步，如何用创新的语汇缔造出独特的魅力空间，则是给消费者更多的体验，增加客户粘性的关键。
但是，从上文分析来看，目前很多主题街区还是存在不少问题。
对于主题街区发展中的问题，张黎分析指出，商业项目做主题街区比比皆是，但随着主题街区常态化，一些所谓的主题街区仅仅是“为了打造街区而打造街区”。
主题街区的本质是基于人性的发展和社会发展趋势，通过主题街区的打造让消费者感觉惊喜。所以运营方在推出主题街区前一定是经过反复推演、反复琢磨的。
另外从主题街区来看，很多主题街区开业之后，招商结束项目方就以为结束，而忽略了后期的维护，这样做是远远不够的。运营方需要做的是在整个主题街区花大量的时间、精力、财力和物力，根据不同的主题在不同时间段做不同的推广活动，这样才会契合街区整个客户社群的经营。
